Dessus/dessous vue d’ensemble

Mal connue, la législation en matière de troglodytes peut réserver bien des surprises.

Quelles sont les limites d’une cave dans l’espace ? « Le Code civil indique que le propriétaire du sol possède également le sous-sol », explique Me Benoît Saulnier, notaire dans le Maine-et-Loire. Cela signifierait qu’une cave troglodytique appartiendrait au propriétaire du terrain au-dessus, s’il est différent. Mais en Touraine ou dans le Saumurois par exemple, le droit coutumier s’applique en priorité et stipule que « le propriétaire de la cave ne possède pas forcément le terrain qu’il y a au-dessus. C’est un des principaux problèmes concernant les troglodytes », ajoute-t-il. Car s’il ne fait pas attention, un propriétaire de troglodyte peut vite se retrouver en conflit avec son voisin du dessus. Mieux vaut alors posséder les deux terrains. Christophe Chartin est vice-président de Cavités 37. Il a conseillé un couple de Parisiens qui voulait venir s’installer en troglo à Langeais (37). Ils n’étaient pas propriétaires du terrain du dessus. « Je leur ai vivement recommandé de l’acheter car, autrement, il est impossible de maîtriser ne serait-ce que l’entretien de la végétation. Il faut désherber pour éviter les infiltrations d’eau dans la cave. » Laissée à l’abandon, la végétation peut fragiliser le voute et provoquer des éboulements. Dans ce cas, difficile de savoir qui est responsable : « Il n’y a pas de réelle législation et la jurisprudence penche tantôt d’un côté, tantôt de l’autre », indique Christophe Chartin.

Le tribunal de grande instance de Saumur traite actuellement plusieurs dossiers concernant ce type de litiges, même si le plus souvent, cela se règle à l’amiable. Pierre Pasquier possède un habitat troglodytique à Luynes (37), dont le terrain du dessus ne lui appartient pas : « Le propriétaire y a bâti une terrasse. J’ai eu par la suite des problèmes de décollement de la roche. Si j’ai des soucis plus importants, j’irai le voir et nous règlerons cela à l’amiable », explique-t-il.

Si le propriétaire du dessus se doit de maintenir en bon état son terrain, ou la maison qui s’y trouve, celui du dessous doit assurer la stabilité de sa cave par un entretien régulier. Il ne peut pas, par exemple, creuser d’avantage sans en avertir son voisin du dessus. Et mieux vaut qu’il respecte l’entretien de son troglodyte car, en cas d’effondrement total, le Code civil est clair : quelle que soit la cause de l’effondrement, le propriétaire de la cave en question perd entièrement sa propriété, au profit de celui du dessus, qui récupère l’usage de la nouvelle parcelle ainsi créée.

S. L. et M. T.