Façade troglo


Villaines-les-Rochers (Indre-et-Loire) compte l’un des parcs troglodytiques
les plus importants de la région.

La route qui traverse Villaines-les-Rochers, petit village d’Indre-et-Loire (37), longe un coteau rocheux. Posée à même la roche, la porte vitrée ouvre sur la demeure de Christophe Chartin. Même s’il fait plein jour dehors, à l’intérieur, toutes les lumières sont allumées pour éviter que la pièce ne soit trop sombre. Les murs en tuffeau, blanchis à la chaux, présentent de multiples aspérités, donnant au lieu des allures de grotte. L’endroit est chaleureux. Une table en bois trône au milieu de la pièce principale, à côté de la petite cuisine. Dans la chambre contiguë, un bureau, un lit, du mobilier rustique, et toujours la roche blanche pour mur. Pas de doute, nous voilà bien dans une cave aménagée en maison, un troglodyte. Un troglo, comme on dit en Touraine. Il y aurait près de 1 800 de ces habitations creusées à flanc de coteaux rien qu’en Indre-et-Loire. Pourtant, la législation les concernant reste ambiguë : « Pour l’instant, acheter et réhabiliter un troglodyte se fait un peu comme on veut », indique David Voisin, entrepreneur spécialisé dans la rénovation de troglodytes

Un permis de construire pas toujours nécessaire

Aujourd’hui, on ne creuse plus de troglodytes. On réhabilite les caves existantes, creusées par les populations aux XVIIIe et XIXe siècles. Cet habitat était très répandu à l’époque dans la région », indique Christophe Léotot, géologue à Restigné (37).




Réhabilitation d'un troglodyte par asjtours

Décider de réhabiliter un troglodyte peut vite devenir un casse-tête législatif. Les démarches commencent bien en amont de la demande de permis de construire. Le plan local d’urbanisme (PLU), différent dans chaque commune, définit les conditions de prévention des risques. Il peut aussi imposer certaines contraintes, comme interdire le creusement vers le fond de la cave. Il existe, au sein du PLU même, le plan de prévention des risques (PPR) qui détermine les zones dangereuses sur lesquelles des troglos ne peuvent pas être aménagés (certains secteurs sujets à des mouvements de terrain par exemple). Plusieurs centres villes historiques, c’est le cas d’Amboise ou Chinon, sont protégés par des plans de sauvegarde. Des contraintes qui s’appliquent au cas par cas.

Lorsque sa réhabilitation est possible et pour s’assurer de sa sécurité, il faut faire expertiser le troglo par un géologue. Contrairement à une maison classique, ces travaux de rénovation ne nécessitent pas toujours la demande d’un permis de construire. La maison de Lucette Guyon, habitante de Luynes, est en fait pour un tiers un troglodyte : « J’ai agrandi la cuisine, l’arrière-cuisine et la salle de bain qui se trouvent dans la partie troglodyte. J’ai simplement dû déclarer ces travaux, car la surface concernée ne faisait que 12 mètres carré. » En effet, c’est à partir de 20 mètres carrés d’extension que le permis devient nécessaire. Comme dans le cas de Christophe Chartin : « J’avais acheté une ruine, indique-t-il. Il y avait deux caves différentes, de 30 et 40 mètres carré. Celle où j’ai ma cuisine et l’autre où il y a la chambre. J’ai dû déposer un permis de construire afin de les aménager et de les relier entre elles. »


Travaux David Voisin


David Voisin, entrepreneur, est spécialiste dans le confortement
et la rénovation de caves troglodytiques.

Les particuliers achètent parfois des troglodytes qui, auparavant, n’étaient pas destinés à être habités pour les transformer. Là aussi, un permis doit être délivré. Exemple, si l’on achète une ancienne cave à vin que l’on souhaite l’aménager pour y vivre, on change alors l’usage du lieu. C’est aussi le cas si l’on transforme une cave en établissement recevant du public (ERP) , un gîte ou un restaurant par exemple. « Il faut répondre à certaines règles de sécurité. Le permis de construire sert d’autorisation », explique Christophe Léotot.

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Pas de législation unifiée

Il existe cependant beaucoup d’exceptions et aucune règle ne prime sur les autres. La réhabilitation des troglodytes pose problème car ils ne sont pas définis clairement en tant qu’habitat. D’ailleurs, les différents professionnels qui ont affaire à ces cavités ne leur accordent pas le même statut juridique. Ce n’est pas une seule, mais bien une multitude de lois qui s’applique à la construction ou l’installation en habitat troglodytique. Les permis de construire sont délivrés par les communes, après examen de la direction départementale des territoires dans certains cas. Par le biais des PLU, les municipalités sur lesquelles sont implantées des troglos essaient de leur donner un cadre législatif. Mais celui-ci varie de ville en ville. A cela, s’ajoutent les lois du Code civil qui régissent le droit du sol, le code de construction ou encore celui de la propriété. « Un mille-feuille de lois qui se neutralisent entre elles », constate Christophe Léotot, et qui ne facilitent pas l’achat ou la vie en troglo. « Il n’y a pas de législation unifiée. Le problèmes des troglos, c’est que l’on prend des lois un peu partout, où cela nous arrange », ajoute-t-il. Me Benoît Saulnier, notaire aux Rosiers, dans le Maine-et-Loire (49), parle, lui, d’un « no man’s land juridique ». Difficile, donc, pour un particuliers de se retrouver dans cette jungle.

Professionnels, notaires ou géomètres, souhaiteraient qu’un seul texte de loi voie le jour. Ne serait-ce que pour être mieux protégés juridiquement lorsqu’ils ont affaire aux troglos. A défaut d’une législation qui engloberait tous les types de caves, il est fréquent que les particuliers ou les professionnels se reportent au droit coutumier. Le recueil des usages locaux d’Indre-et-Loire date de la période moderne mais a été remis à jour en 1980. Dans certains cas, ce texte prime sur la législation nationale. Cette solution n’est peut être durable ni remplacer une loi. « Les professionnels sur le terrain essaient de s’adapter comme ils le peuvent au vide juridique existant », souligne Me Benoît Saulnier.

Pourtant, ce méli-mélo législatif ne semble pas être un obstacle insurmontable pour les habitants des troglodytes (dont ils portent également le nom). Lucette Guyon explique n’avoir « jamais eu de souci. En même temps, je n’ai pas fait beaucoup de changements dans mes caves ». Avis partagé par Pierre Pasquier, dont la résidence secondaire est une cave aménagée. Il dit avoir toujours bien compris les réglementations qui s’y rapportent. Mais il a travaillé dans le bâtiment pendant quarante ans, ce qui lui a donné une certaine expérience en la matière.

La législation étant un peu floue, il arrive que des particuliers soient tentés de la contourner. Certains décident alors d’agrandir leur habitat de manière sauvage, estimant qu’ils sont propriétaires du terrain et qu’ils ne mettent en danger personne. Un habitant d’une cave troglodytique en Indre-et-Loire, avec qui nous sommes entrés en contact, a bien obtenu un permis de construire il y a plusieurs années pour son habitat principal. Après quelques minutes de discussion, il nous parle d’un second troglodyte dans lequel il fait des travaux et des agrandissements. Sans autorisation, avoue-t-il : « J’en suis à 168 mètres carrés supplémentaires. Si je creuse plus de 170 mètres carrés, il me faut l’avis d’un architecte. Mais je n’ai pas envie de le payer. Je suis propriétaire du terrain au dessus et je m’estime responsable. » Quand on lui demande si cela est courant dans sa commune, il baisse la voix et répond : « C’est un peu pareil pour le tout le monde ici. C’est la technique du “Je creuse, j’enlève les gravats et j’aménage”. Pas vu, pas pris. »

Finalement, si les démarches administratives et les lois ne sont pas classiques, c’est sans doute parce qu’avoir un logement dans une cave ne l’est pas non plus.

S. L. et M. T.

Des sites à visiter


Saumurois : la plus grande concentration de sites troglodytes en val de Loire.
Val d’Amboise : les sites troglodytiques